首都圏の新築マンションの販売価格2000万円の物件レベルは？

不動産経済研究所によれば、今年の10月単月の首都圏マンション市場において、新築マンションの販売戸数は4240戸で、前年同月比で26％減でした。内訳を見ると、東京都区部と神奈川県が合わせて2400戸を超え、首都圏全体の60％弱を占めています。

続いて東京都下20％弱、千葉県が15％弱、埼玉県が最低で10％でした。首都圏全体の新築マンション販売戸数4240戸に対する契約戸数は2671戸で月間契約率は63.0％でした。これは、前月比で2.6％上昇、前年同月比0.5％上昇という数値となります。

また、1戸当たりの平均価格は、全体の発売戸数が大幅に減った反面、前年同月比で3.3％増の4848万円となっています。2000万円台の新築マンションの発売戸数だけに絞ってみると、首都圏全体で16％程度が新築マンションとして販売され、そのうち63％が契約に至ったことになっています。

同研究所の調査をみると、千葉県や埼玉県の販売が低迷しているものの、神奈川県と東京都区部が健闘している点、および、首都圏全体の新築マンションが10月単月では昨年の同月比を上回っている点から、合計の販売戸数こそ大幅に減少しているものの、販売価格は高くなっているようにも見えます。しかし、実際のところでは、東京都区部や神奈川県でも少なくなった全体の販売戸数の中で、価格帯の高い新築マンションが複数売れたことが平均単価を押し上げたに過ぎません。

首都圏において新築マンション販売の低迷が続き、販売価格が下落傾向にあります。これは、世界的な金融危機の影響の波がマンション市況にも押し寄せている中、政府が予定する経済政策に住宅ローン控除が盛り込まれる点が大きいとみられます。そして、それが原因して、買い手がマンションの購入を手控え、当面静観する姿勢が見えるのです。売り手は、さらなる下落を危惧して売り急ぎ、首都圏全体でマンションの販売競争が起こっています。

その中で、首都圏の新築マンションに売れ残りが目立ち始めてきています。販売競争激化の直接の影響下にある中古マンションの下落は目をみはるものがあり、その次に新築後1年を経過した新古品が影響を受け販売価格の下落が著しくなっています。そして中古マンションや新古マンションの販売価格競争の波は新築マンションにも押し寄せてきています。

ただし、新築マンションにおいては、そのような厳しい状況の中にあって、条件によって売れ筋のものが出ているのも事実です。現在の新築マンションの売れ筋条件としては、「暮らしやすさ」にあるようです。具体的には、職場、学校、病院に近いこと、買い物が便利で、公園が近くにあることが場所的な条件で、これに加えて場所・価格と比べた割安感があることです。

最近のマンション選びのポイントは、生活環境の利便性と割安感です。したがって、以前ほど「都心」に近いという条件は重視されなくなっています。例えば、新築ラッシュが続いた湾岸エリアの超高層マンションでは、人気の要因の一つに都心に近いという点がありました。しかし、ここのところ、その要因は影を潜めています。というのも、周辺に安売りのスーパーマーケットもなく、物価は高く、都心に近いとはいっても銀座などの高級品を扱う繁華街に近いというのでは、決して「暮らしの利便性」からいえば損な場所といえなくもないからです。

そこで、現在、比較的人気を呼んでいる首都圏の人気エリアは、新築マンションでは、Jr.中央線沿線の三鷹や東急大井町線の等々力、東急田園都市線の二子玉川が上げられます。いずれも交通の利便性の良さ、物価の安さなどを含めた良好な居住環境が備わっている場所です。もっとも、「暮らしやすさ」の裏には、この経済的に不安定な時代にあって、相対的な割安感よりも、やはりマンション自体の販売価格が、絶対的な意味で廉価であることが必要です。2000万円台の物件に人気が集まる理由がそこにはあります。2000万円台の物件という前提で、生活環境の良好な首都圏の新築マンションを探してみましょう。

首都圏の新築マンションの中身をみてみましょう。大まかにみると、場所的には、中心地よりやや外れた市街地で最寄りの駅が近い場所、中心地よりかなり外れ最寄りの駅までバスを使う必要のある場所に分けることができます。そのような場所は、具体的に上げれば枚挙に暇がないので、ここでは千葉県と埼玉県に絞って、新築マンションの状況をみてみましょう。

まず埼玉県からです。高崎線の宮原、鴻巣、埼京線の戸田公園、宇都宮線の蓮田、東鷲宮、東武東上線の川越、若葉、朝霞台、鶴瀬、埼京線の中浦和、西武池袋線の飯能、つくばエクスプレスの八潮などが上がります。これらの場所的特徴として、都心部や浦和、大宮などの中心地からやや奥に入った、宮原、鴻巣、戸田公園、中浦和では、中心地に近い点で、同じ条件なら2000万円台の後半の設定になっている場合が多いようです。他方、飯能、川越など中心地からかなり離れている場合には、3LDKが2000万円を切るところも出ています。

千葉県でもその状況は同じようです。

総武線の舟橋、西舟橋、稲毛。これらの駅では、中心地を千葉方面ととれば、稲毛の方が高そうな感じがしますが、都内に近いという点で、条件が同じなら舟橋の方が高いようです（急行が留まるという点でも有利）。千葉東武野田線の江戸川台、北総線の千葉ニュータウン中央などのように都心部へ出るために少し面倒を伴う場合にも価格設定はやや低めです。

東京都と神奈川は比較的新築マンションが売れており、首都圏では、新築マンション販売の二大双璧を作っている感があります。それに対して、千葉県と埼玉県ではともに販売が不調で、その分価格も低めの設定が多いようです。もっとも、東京都や神奈川県でも、場所によっては価格設定が低めに抑えられている場所もあります。2000万円台の価格設定の新築マンションを神奈川県に絞ってみてみましょう。

相模線の門沢橋、小田急小田原線の本厚木、相武台前、小田急相模原、横須賀線の東戸塚、衣笠、相模鉄道の鶴ヶ峰、東海道本線の小田原、京浜東北線の鶴見、京浜急行本線の京急富岡、相模鉄道線のさがみ野、横浜線の相模原、相模線の番田、東急東横線の日吉などが上げられます。

1LDK?4LDKまでの豊富なプランがそろっている、駐車場が無料、専有面積が70平方メートルを超える3LDK、オール電化システムが導入、静脈認証の安全システムが導入、全戸南向き、高度な免震構造や装置導入、スーパーやコンビニなどが近隣、アウトドアに便利、大型公園が点在、閑静な住宅街、家具・家電付、学校が近隣などといった好条件が揃っていて、その中の複数の条件が組み合わせて提供されています。当面必要される条件、あったら便利な条件、生涯必要な条件を考えながら、場所的利便性、専有面積の広さなどの快適住空間、人的物的安全性のバランスを主軸にして新築マンションを選択することになります。